Konut kredisi faiz oranları Kasım 2026: faiz indiriminden sonra vitrinde yalnız TEB oynadı, en düşük oran yine %2,87 — 1 milyon TL'de bankalar arası fark 1,08 milyon TL
1.000.000 TL / 120 ay için 13 bankanın Kasım başı konut kredisi oranları, taksit ve toplam geri ödemeleri: Kuveyt Türk %2,87, Ziraat %2,89, ICBC Turkey %3,83. Ekim'e göre ne değişti, TCMB'nin 100 baz puanlık indirimi konut vitrinine neden yansımadı, Aralık'ta bir indirim daha gelirse taksit ne olur ve bugün çekip sonra refinansman yapmanın hesabı.
·6 dk okuma
Merkez Bankası 22 Ekim'de politika faizini 100 baz puan indirdi, ama konut kredisi vitrini bunu neredeyse hiç fark etmedi. Kasım başında en uygun oran yine %2,87 ile Kuveyt Türk'te; ilk altı sıra Ekim başındakiyle birebir aynı. Bir ayda oranını değiştiren tek banka TEB (%3,20'den %3,09'a). Hesapkurdu'nun piyasa ortalaması ise %3,61'den %3,52'ye indi ve indirimden sonraki iki haftada orada kaldı. Bu yazı Ekim konut kredisi yazımızın devamı: güncel tablo, bankalar arasındaki farkın 10 yıldaki karşılığı ve 10 Aralık toplantısı öncesinde beklemenin hesabı.
Banka banka Kasım tablosu
1.000.000 TL, 120 ay vadeli konut kredisi için 2 Kasım 2026 itibarıyla ilan edilen aylık oranlar:
| Banka | Aylık oran | Taksit | Toplam geri ödeme |
|---|---|---|---|
| Kuveyt Türk | %2,87 | 29.696 TL | 3.563.460 TL |
| Ziraat Bankası | %2,89 | 29.879 TL | 3.585.425 TL |
| Ziraat Katılım | %2,89 | 29.879 TL | 3.585.425 TL |
| Vakıf Katılım | %2,94 | 30.337 TL | 3.640.476 TL |
| QNB | %2,99 | 30.798 TL | 3.695.719 TL |
| Halkbank | %2,99 | 30.798 TL | 3.695.719 TL |
| TEB | %3,09 | 31.723 TL | 3.806.758 TL |
| Garanti BBVA | %3,13 | 32.095 TL | 3.851.370 TL |
| Akbank | %3,15 | 32.281 TL | 3.873.717 TL |
| Emlak Katılım | %3,39 | 34.532 TL | 4.143.854 TL |
| ING | %3,54 | 35.953 TL | 4.314.365 TL |
| Şekerbank | %3,58 | 36.334 TL | 4.360.030 TL |
| ICBC Turkey | %3,83 | 38.726 TL | 4.647.102 TL |
Oranlar: Hesapkurdu.com, 2 Kasım 2026 (sayfada listelenen 13 banka). Taksit ve toplam geri ödeme Kredio hesaplayıcısıyla annüite formülüyle hesaplandı (konut kredisi KKDF ve BSMV'den istisna); tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek ve sigorta hariç. Kuveyt Türk, Ziraat Katılım, Vakıf Katılım ve Emlak Katılım oranları kâr payıdır.
Ekim başıyla karşılaştırınca tek hareket TEB'de: oranın 0,11 puan inmesi 1 milyon TL / 120 ayda taksiti 1.025 TL düşürüyor, 10 yılda 122.943 TL ediyor. TEB böylece Garanti BBVA (%3,13) ve Akbank'ın (%3,15) önüne geçti. Geri kalan 12 bankanın oranı bir ay öncekiyle aynı.
İndirim konut vitrinine neden yansımadı?
Üç neden öne çıkıyor. Birincisi büyüklük: yıllık 100 baz puan, aylık orana bölündüğünde kabaca 0,08 puan ediyor; bu, listenin ilk sırası ile QNB-Halkbank (%2,99) arasındaki 0,12 puanlık farktan bile küçük. İkincisi, konut kredisi ihtiyaç kredisine göre çok daha dar marjla ve uzun vadeyle fiyatlanıyor: Merkez Bankası'nın haftalık verisine göre bankaların 16 Ekim haftasında fiilen kullandırdığı konut kredilerinin ağırlıklı ortalama yıllık faizi %41,50, aynı hafta ihtiyaç kredisinde %61,50. Bu yüzden bankalar konutta indirime ihtiyaçtaki kadar hızlı tepki vermiyor; ihtiyaç kredisinde Enpara, kararın hemen ardından oranını %3,54'ten %2,79'a çekmişti (ayrıntı TCMB faizi %36'ya indirdi yazımızda). Üçüncüsü, en uygun teklifler zaten kampanya oranı; bankanın bunu indirmesi için fonlama maliyetinin kalıcı olarak düştüğünü görmesi gerekiyor.
İndirim sonrası ilk haftanın (23 Ekim) Merkez Bankası verisini bu yazıyı hazırlarken kaynaklarda bulamadık. Gerçekleşen ortalamaya ne olduğunu faiz oranları sayfamızda veri yayımlandıkça güncelleyeceğiz.
En ucuz ile en pahalı arasında 1,08 milyon TL
| Karşılaştırma | Aylık taksit farkı | 10 yıllık fark |
|---|---|---|
| %2,87 (Kuveyt Türk) – %2,99 (QNB, Halkbank) | 1.102 TL | 132.259 TL |
| %2,87 – %3,09 (TEB) | 2.027 TL | 243.297 TL |
| %2,87 – %3,52 (piyasa ortalaması) | 6.068 TL | 728.102 TL |
| %2,87 – %3,83 (ICBC Turkey) | 9.030 TL | 1.083.642 TL |
1.000.000 TL, 120 ay. Kredio hesaplayıcısıyla hesaplandı; masraflar hariç.
Piyasa ortalamasının %3,61'den %3,52'ye inmesiyle ortalama ile en iyi teklif arasındaki makas daraldı: Ekim'de ayda 6.924 TL olan fark şimdi 6.068 TL. Yine de ortalama bir teklifle en iyi teklif arasındaki fark 10 yılda 728 bin TL; teklif toplamak konut kredisinde orandan beklemekten çok daha fazla kazandırıyor.
Aralık'ta bir indirim daha gelirse
Kurumların çoğu 10 Aralık'ta 100 baz puanlık bir indirim daha ve yıl sonunda %35 politika faizi bekliyor; Akbank ve BBVA Research gibi bazıları Aralık'ta indirimin kesin olmadığını söylüyor (ayrıntı TCMB toplantı özeti ve Aralık beklentileri yazımızda). Ekim deneyimi, tek bir indirimin konut vitrinini oynatmadığını gösterdi. Aşağıdaki tablo bu yüzden bir tahmin değil, olası düşüşlerin taksitte ne ettiğini gösteren bir duyarlılık hesabı:
| Aylık oran | 1 mn TL / 120 ay | 1 mn TL / 60 ay | 2 mn TL / 120 ay |
|---|---|---|---|
| %2,87 (bugün) | 29.696 TL | 35.133 TL | 59.391 TL |
| %2,77 | 28.784 TL | 34.371 TL | 57.569 TL |
| %2,62 | 27.431 TL | 33.243 TL | 54.863 TL |
| %2,47 | 26.096 TL | 32.133 TL | 52.193 TL |
Aylık taksit; Kredio hesaplayıcısıyla hesaplandı, masraflar hariç.
Bugün çekip sonra refinansman yapmak
Kalan vade 36 ayı aşıyorsa erken kapama tazminatı kalan anaparanın %2'si (ayrıntı erken kapama cezası yazımızda). 1.000.000 TL / 120 ay / %2,87 ile bugün kullanılan bir kredi, tazminat da yeni krediye eklenerek kalan vadeye yeniden yapılandırılırsa:
| Ne zaman | Kalan anapara + %2 tazminat | Yeni oran | Yeni taksit | Kalan ödemelerde tasarruf |
|---|---|---|---|---|
| 6. ay sonunda | 993.582 + 19.872 TL | %2,77 | 29.377 TL | 36.363 TL |
| 6. ay sonunda | 993.582 + 19.872 TL | %2,62 | 28.022 TL | 190.831 TL |
| 12. ay sonunda | 985.976 + 19.720 TL | %2,62 | 28.068 TL | 175.801 TL |
| 12. ay sonunda | 985.976 + 19.720 TL | %2,47 | 26.759 TL | 317.091 TL |
Eski taksit 29.696 TL. Kredio hesaplayıcısıyla hesaplandı. Yeni kredinin tahsis ücreti, ekspertiz ve ipotek masrafları dahil değil; bunlar tasarruftan düşülmeli.
Hesap Ekim yazısındakiyle aynı sonucu veriyor: oran yalnızca 0,10 puan düşerse tazminat ve yeni kredi masrafları tasarrufun büyük kısmını götürüyor; refinansman 0,25 puan ve üzeri düşüşlerde anlamlı. Ev kararınız netse ve %2,90'ın altında bir teklif aldıysanız, Aralık'ı beklemek yerine bugün kullanıp oranlar belirgin düştüğünde refinansmanı değerlendirmek daha az riskli.
Başvurmadan önce
- Oranı kendi tutar ve vadenizle sorun. Tablodaki oranlar 1 milyon TL / 120 ay için; farklı tutar ve vadede sıralama değişebilir.
- Masrafları toplam maliyete ekleyin. Tahsis ücreti, ekspertiz, ipotek ve zorunlu konut sigortası, ilk altı sıradaki bankalar arasındaki 0,02-0,12 puanlık farkı silebilir; liste peşinat dışında gereken nakit yazımızda.
- Taksiti gelirinize oranlayın. 29.696 TL'lik taksit, "taksitler net gelirin %50'sini aşmasın" sınırıyla en az 59.400 TL net hane geliri gerektiriyor; kredi çekebilir miyim hesaplayıcısı bunu kendi gelirinizle gösterir.
- Kira ile karşılaştırın. Kasım'da yenilenen kiraların artış tavanı 3 Kasım'da belli olacak; tahminimiz Kasım kira artış oranı yazımızda.
Hesaplayıcı
Kasım oranıyla kendi kredinizi hesaplayın
Hesaplayıcıyı 1.000.000 TL, 120 ay ve %2,87 ile açtık; tutarı, vadeyi ve oranı değiştirip amortisman tablosunu, ara ödeme ve erken kapama etkisini görün.
Hesaplayıcıyı aç →Bu yazı Kredio Ekibi tarafından, aşağıdaki kaynaklar ve genel hesaplama metodolojimiz esas alınarak hazırlanmıştır. Detaylar için metodoloji sayfamıza bakabilirsiniz.