Konut kredisinde peşinat ne kadar olmalı?
Yüksek peşinat mı, elde nakit tutmak mı? Peşinat oranının taksite ve toplam faize etkisini karşılaştırmalı olarak inceliyoruz.
·6 dakikalık okuma
Peşinat kararı, konut alımının en çok tartışılan ama en az hesaplanan kısmı. "Ne kadar çok o kadar iyi" sezgisi çoğu zaman doğrudur ama her zaman değil. Bu yazıda peşinat oranının taksite, toplam maliyete ve elinizdeki nakde etkisini rakamlarla ele alıyoruz.
Peşinatın etkisi ne kadar büyük?
5.000.000 TL'lik bir konutu, aylık %2,89 faizle 120 ay vadeli konut kredisiyle aldığınızı varsayalım:
| Peşinat | Kredi tutarı | Aylık taksit | Toplam faiz |
|---|---|---|---|
| 1.000.000 TL (%20) | 4.000.000 TL | 119.514 TL | 10.341.700 TL |
| 1.500.000 TL (%30) | 3.500.000 TL | 104.575 TL | 9.048.988 TL |
| 2.000.000 TL (%40) | 3.000.000 TL | 89.636 TL | 7.756.275 TL |
| 2.500.000 TL (%50) | 2.500.000 TL | 74.696 TL | 6.463.563 TL |
Peşinatı 1.000.000 TL artırdığınızda toplam faiz 2.585.425 TL azalıyor. Yani peşinata koyduğunuz her 1 TL, ödemeyeceğiniz faiz olarak size yaklaşık 2,59 TL kazandırıyor. Bu, vergisiz ve risksiz bir getiri — çok az yatırım aracı bunu sunar.
Kendi rakamlarınızla deneyin
Kredi tutarını değiştirerek peşinatın taksitinize ve toplam maliyetinize etkisini anında görün.
Hesaplayıcıyı aç →Peki neden herkes maksimum peşinat vermiyor?
Çünkü peşinata koyduğunuz para likit olmaktan çıkar. Konut, satması aylar alan bir varlıktır; acil nakit ihtiyacında evinizin bir odasını satamazsınız. Peşinatı yükseltirken şu üç şeyi feda edip etmediğinizi kontrol edin:
- Acil durum fonu: En az 3-6 aylık giderinizi karşılayan bir nakit rezervini asla peşinata aktarmayın. İş kaybı veya sağlık gideri gibi durumlarda tek alternatifiniz yüksek faizli ihtiyaç kredisi olur.
- Alım masrafları:Tapu harcı, komisyon, ekspertiz ve taşınma için konut değerinin %4-6'sı kadar ayrı bir nakit gerekir. Peşinatı bu kalemleri unutarak planlamak yaygın bir hatadır.
- Alternatif getiri: Paranızı kredinin efektif maliyetinden daha yüksek getiriyle değerlendirebiliyorsanız, düşük peşinat verip farkı yatırımda tutmak matematiksel olarak daha kârlı olabilir.
Karşılaştırmanız gereken sayı
Karar basit bir kıyasa indirgenir: kredinin yıllık maliyet oranı ile yatırımınızın vergi sonrası net getirisi. Aylık %2,89 faizli bir konut kredisinde yıllık maliyet oranı %40,76'dır. Yatırımınız bunu net olarak geçmiyorsa, peşinatı yükseltmek daha kârlıdır.
Burada "net" kelimesi kritik: mevduat getirisinden stopajı düşmeyi unutmayın. Brüt oranla kredi maliyetini karşılaştırmak yanıltıcı sonuç verir.
Alt sınır: banka ne kadar kredi verir?
Türkiye'de konut kredisi tutarı, konutun ekspertiz değerinin belirli bir oranını aşamaz. Bu oran konutun değerine ve niteliğine göre değiştiğinden, pratikte en az %10-25 arasında bir peşinat ayırmanız beklenir. Güncel sınırı kredi başvurusundan önce bankanızdan teyit edin.
Ayrıca ekspertiz değerinin satış fiyatınızın altında çıkma riski var. Bu durumda banka krediyi düşük değere göre hesaplar ve farkı nakit tamamlamanız gerekir. Peşinatınızı sınırda planlamak bu yüzden risklidir.
Pratik bir çerçeve
- Acil durum fonunuzu ayırın — bu para peşinat tartışmasına hiç girmemeli.
- Alım masrafları için konut değerinin %5'i kadarını kenara koyun.
- Kalan nakitten, taksiti rahat ödeyebileceğiniz seviyeye getiren kadarını peşinat yapın.
- Hâlâ fazlası varsa: kredinin yıllık maliyetini geçen bir yatırımınız varsa orada tutun, yoksa peşinata ekleyin.
Taksitin gelirinize oranını nasıl belirleyeceğinizi gelirinizin yüzde kaçı taksite gitmeli yazımızda, gizli masrafları peşinat dışında gereken nakit yazımızda ele aldık.