Ekim 2026 kira artış oranı ne olacak? Tahmin %31,5 — 5 Ekim'de kesinleşecek

Ekim'de kira sözleşmesi yenilenecek kiracı ve ev sahipleri için tarih 5 Ekim Pazartesi, saat 10:00. TÜİK Eylül ayı enflasyonunu normalde ayın 3'ünde açıklar; 3 Ekim bu yıl cumartesiye denk geldiği için veri pazartesi gelecek. O veriyle birlikte Ekim'de yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek yasal artış tavanı da kesinleşecek. Resmî rakam henüz yok; ama bu kez tahmini haber sitelerinden almak yerine TÜFE endeksinden kendimiz hesapladık ve tek bir sayı yerine bir aralık veriyoruz: %31,4 ile %31,6 arası, en olası değer %31,5.

Eylül'de tahminle gerçekleşme arasında 0,8 puan fark çıkmıştı (%30,98 beklenirken %31,79 geldi). Bu yazının amacı o sürprizin bu ay neden tekrarlanmayacağını göstermek.

Tavan nasıl hesaplanıyor

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre konut kirasındaki artış, TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Bu oran, son 12 ayın endeks ortalamasının bir önceki 12 ayın ortalamasına bölünmesiyle bulunur. Ekim yenilemeleri için esas alınacak değer, Eylül 2026 verisiyle hesaplanan 12 aylık ortalama; yani Ekim 2025–Eylül 2026 dönemi ortalamasının, Ekim 2024–Eylül 2025 dönemi ortalamasına oranı.

Bu 24 aylık pencerenin 23 ayı zaten belli. Bilinmeyen tek şey Eylül 2026'nın aylık enflasyonu. Aynı yöntemi Temmuz ve Ağustos verilerine uyguladığımızda TÜİK'in açıkladığı %31,90 ve %31,79'u birebir elde ediyoruz; tahminin dayandığı hesap bu.

Eylül enflasyonu ne gelirse tavan ne olur

Merkez Bankası'nın 7-9 Eylül'de yaptığı Piyasa Katılımcıları Anketi'nde Eylül ayı için beklenti %2,12. Aşağıdaki tablo bu beklentinin etrafındaki senaryoları gösteriyor:

Tablonun asıl mesajı sağ değil orta sütunda: Eylül enflasyonu %1 ile %3 arasında iki katına çıksa bile tavan yalnızca 0,24 puan oynuyor. Eylül'deki 0,8 puanlık sürpriz bu ay matematiksel olarak mümkün değil.

Neden bu kadar az oynuyor

Ağustos ayında tahmin, "Ağustos enflasyonu %1,44 gelirse tavan %30,98'e iner" varsayımına dayanıyordu ve gerçekleşme %1,84 olunca tahmin 0,8 puan şaştı. Fark, o tahminin yöntemindeydi; formülün kendisi tek bir ayın sapmasını 12'ye bölerek yumuşatır. Eylül'de 0,4 puanlık bir sürpriz tavanı yaklaşık 0,05 puan oynatır, 1 puanlık sürpriz 0,1 puan.

İkinci neden takvim etkisi. Ortalamaya giren ay Eylül 2026, ortalamadan çıkan ay Eylül 2025 (%3,23 ile geçen yılın en yüksek aylarından biri). Yeni ay beklendiği gibi %2 civarında gelirse yıllık enflasyon %31,5'ten %30 civarına inecek; ama 12 aylık ortalama, geçen yılın yüksek aylarını hâlâ taşıdığı için çok daha yavaş geriliyor. Manşet enflasyon ile kira tavanı arasındaki makasın bu ay 1,4 puana açılmasının nedeni bu; Eylül'de bu fark 0,28 puandı.

PPK'nın 17 Eylül'de yayımlanan toplantı özeti de Eylül'de aşağı yönlü bir takvim etkisi bekliyor: geçen yıl Eylül'de tek seferde yansıyan vakıf üniversitesi ücretleri bu yıl Ağustos-Eylül'e yayıldığı için Eylül enflasyonu eğitim kalemi kaynaklı "mekanik" biçimde düşük gelecek, sebze fiyatları gıda enflasyonunu aşağı çekecek; buna karşılık akaryakıt ve tüp fiyatları enerjiyi yukarı itiyor. Toplamda beklentinin %2,12'nin belirgin üstüne çıkması için güçlü bir neden görünmüyor.

Kasım ve Aralık için ilk tahmin

Aynı hesabı anketin Ekim (%1,97) ve Kasım (%1,13) beklentileriyle ileri taşırsak:

Yani tavan yıl sonuna kadar %31 civarında, düşüş ayda 0,1-0,3 puanla sürüyor. "Birkaç ay bekleyip daha düşük oranla yenileyelim" hesabı yapan kiracılar için beklemenin getirisi küçük; ev sahipleri için de "erken yenileyip yüksek oran yakalama" kazancı sınırlı.

Örnek hesap

Tahmini %31,5 tavanla (kesin oran 5 Ekim'de belli olacak):

25.000 TL'lik bir kirada Eylül oranıyla Ekim tahmini arasındaki fark ayda 73 TL. Bu tavan; taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile tavanı aşan kısım geçersizdir.

Ne yapmalı

1. Sözleşmeniz Ekim'de yenileniyorsa5 Ekim'i bekleyin; resmî oran açıklanmadan imzalanan "%31,5" bir tahmindir. Ekim'in ilk günlerinde yenilenen sözleşmelerde uygulamada TÜİK açıklamasını bekleyip oranı sonradan yazmak yaygın; anlaşmazlık hâlinde esas alınacak veri, yenileme ayından önceki aya ait 12 aylık ortalamadır.
2. Bütçe planı yapıyorsanız%31,5 ile çalışın; senaryo tablosu gösteriyor ki gerçekleşme bunun 0,1 puan dışına çıkmayacak. Eylül'deki gibi bir sürpriz bu ay ihtimal dışı.
3. 5 yıldan uzun süredir aynı evdeyseniz ev sahibi tavanın üzerinde bir artış için rayiç bedel tespiti isteyebilir; bu, TÜFE tavanından ayrı bir süreç.
4. Kira mı, ev mihesabı yapıyorsanız iki tarafı birlikte okuyun: kira tavanı %31'lerde yavaş geriliyor, konut kredisinde en uygun oran ise bu hafta %2,89 (Ziraat) — ikisini Kira mı ödemeli, ev mi almalı? yazısındaki çerçeveyle karşılaştırabilirsiniz. Ağustos oranının nasıl hesaplandığını Ağustos 2026 kira artış oranı %31,90, Eylül'deki tahmin-gerçekleşme farkını Eylül 2026 kira artış oranı %31,79 açıklandı yazılarında anlatmıştık.