TCMB faizi %37'de sabit, konut kredisi faizi neden hâlâ %3'ün altında?

TCMB'nin politika faizi %37 seviyesindeyken bazı bankaların konut kredisini %2,84 aylık faizle sunduğunu görünce şaşırmış olabilirsiniz. Bu iki rakam aynı ölçekte değil ve aradaki farkın basit bir açıklaması var.

Politika faizi ile kredi faizi aynı şey değil

TCMB politika faizi yıllıkbir orandır ve bankaların birbirine ve Merkez Bankası'na borçlanma maliyetini belirler. Konut kredisi faizleri ise genellikle aylıkilan edilir. %2,84 aylık oranı yıllığa çevirdiğinizde (bileşik etkiyle) %40'ın üzerine çıkan bir maliyete denk gelir — yani göründüğü kadar "düşük" değil.

Peki neden konut kredisi diğer kredilerden ucuz?

Üç ana sebep var:

1. Vergi istisnası:Konut kredileri KKDF ve BSMV'den muaf. İhtiyaç kredisinde bu iki vergi faizi %25 oranında yukarı çekerken konutta bu yük yok. KKDF ve BSMV yazımız.
2. Kamu bankası rekabeti: Konut kredisinde en uygun oranları genellikle Vakıf Katılım, Ziraat gibi kamu sermayeli bankalar veriyor; bu bankalar zaman zaman konut kredisini büyüme/teşvik aracı olarak kullanıp piyasa ortalamasının altında fiyatlıyor.
3. Teminatlı kredi: Konut, kredinin teminatı olduğu için banka açısından risk daha düşük — bu da faize yansıyor.

Güncel tablo (31 Temmuz - 3 Ağustos 2026)

Sırada ne var: 10 Eylül PPK toplantısı

TCMB'nin bir sonraki faiz kararı 10 Eylül 2026'da açıklanacak. Piyasa temmuz toplantısında sabit kalınacağını doğru öngörmüştü; eylül için de benzer bir bekleyiş hâkim. Politika faizinde bir değişiklik olursa bunun konut kredisi faizlerine yansıması genellikle hemen değil, birkaç hafta içinde gerçekleşir — bankalar fonlama maliyetlerindeki değişimi kademeli fiyatlar.